住宅ローン減税を活用した住宅ローンの組み方
住宅ローン減税の内容
《一般の住宅》
| 居住年 | 住宅借入金等の 年末残高限度額 |
控除期間 | 控除率 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.1～2023.12 | 3,000万円 | 13年間 | 0.7% | 273万 |
| 2024.1～2025.12 | 2,000万円 | 10年間 | 0.7% | 140万 |
《長期優良住宅》
| 居住年 | 住宅借入金等の 年末残高限度額 |
控除期間 | 控除率 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.1～2023.12 | 5,000万円 | 13年間 | 0.7% | 455万 |
| 2024.1～2025.12 | 4,500万円 | 13年間 | 0.7% | 409.5万 |
◎住宅ローン控除適用の主な要件
| 床面積 | 登記簿上50m2以上 |
|---|---|
| 自己居住用部分 | 床面積の2分の1以上が自己の居住の用に供されていること |
| 借入金 | 返済期間10年以上 |
| 所 得 | 適用年分の合計所得金額が2,000万円以内であること |
活用事例
■家族構成：ご夫婦・こども一人（夫会社員・妻会社員）
■夫年収・税金：600万円・所得税21万円 住民税31万円
■物件価格：3000万円＋諸費用等
■住宅購入予算：頭金300万円＋諸費用分
上記予算通りで購入した場合
■頭金300万円 + 諸費用
■住宅ローン：2700万円 固定金利1.4％ 35年ローン
�（嶌冤�息総額（繰上げ返済なし）：
7,168,321円
�⊇斬陬蹇璽鷙欺�額：
2,049,798円
返済利息総額−住宅ローン控除額＝5,118,523円
| 2,700万円ローン | 住宅ローン控除額 | |
|---|---|---|
| 年末残債推移 | ||
| 1年後 | 26,397,904 | 184,785 |
| 2年後 | 25,787,324 | 180,511 |
| 3年後 | 25,168,142 | 176,176 |
| 4年後 | 24,540,234 | 171,781 |
| 5年後 | 23,903,481 | 167,324 |
| 6年後 | 23,203,538 | 162,424 |
| 7年後 | 22,602,934 | 158,220 |
| 8年後 | 21,883,126 | 153,181 |
| 9年後 | 21,265,476 | 148,858 |
| 10年後 | 20,582,579 | 144,078 |
| 11年後 | 19,890,062 | 139,230 |
| 12年後 | 19,128,820 | 133,901 |
| 13年後 | 18,475,617 | 129,329 |
| 合計控除額 | 2,049,798 | |
※所得税から控除しきれない部分は住民税より控除適用。
住宅ローン減税を活用した賢い頭金の割合とローンの組み方
■頭金：諸費用のみ・13年後に約300万円を繰上げ返済する
■住宅ローン：3,000万円 固定金利1.4％ 35年ローン
�（嶌冤�息総額（繰上返済なし）：
7,409,458円
��10年後 約300万円繰上げ返済による利息軽減額：
241,137円
��住宅ローン控除額：
2,278,869円
�し�上げ返済を考慮した返済利息総額：� 櫚◆�
7,168,321円
返済利息総額−住宅ローン控除額＝4,889,452円
| 3,000万円ローン | 住宅ローン控除額 | |
|---|---|---|
| 年末残債推移 | ||
| 1年後 | 29,331,003 | 205,317 |
| 2年後 | 28,652,581 | 200,568 |
| 3年後 | 27,964,599 | 195,752 |
| 4年後 | 27,266,923 | 190,868 |
| 5年後 | 26,559,417 | 185,915 |
| 6年後 | 25,841,942 | 180,893 |
| 7年後 | 25,114,358 | 175,800 |
| 8年後 | 24,376,522 | 170,635 |
| 9年後 | 23,628,289 | 165,398 |
| 10年後 | 22,869,514 | 160,086 |
| 11年後 | 22,100,047 | 154,700 |
| 12年後 | 21,319,739 | 149,238 |
| 13年後 | 20,528,436 | 143,699 |
| 合計控除額 | 2,278,869 | |
※所得税から控除しきれない部分は住民税より控除適用。
解説
頭金300万円をはじめに入れる場合と13年後に繰上返済をする場合とでは、住宅ローン控除もうまく活用でき229,071円の差がでます。
また、13年後に繰上げ返済予定の300万円については、手元に資金が残りますので13年間金融商品に預けて増やす事もでき、また何かあった際の緊急予備資金としても活用する事が可能になりますので大きなメリットとなります。
このシミュレーションは固定金利を前提としています。変動金利の場合、金利次第では繰上げ返済を検討する際、金利上昇等の対策を検討しておく必要があります。ただ、現在の金利状況とローン控除制度では有効な方法といえるのではないでしょうか？
リアルパートナーズのファイナンシャル・プランナーがお客様の収支状況や税金・希望物件価格等に合わせて、最適な頭金の決め方・ローンの組み方等をアドバイスさせていただきます。
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