土砂災害区域の物件は売れる？｜横浜・川崎の不動産はリアルパートナーズ - 新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション情報検索

近年、自然災害に対する関心が高まる中、土砂災害警戒区域に該当する土地や建物の取引は、特に慎重な検討が必要です。

土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法に基づき、土砂災害発生時に住民の安全に大きな影響を及ぼすおそれがあるエリアとして指定された区域です。

いわゆる「イエローゾーン」と呼ばれるエリアに該当する場合、さらにリスクが高い「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」の場合もあり、売却時にはこれらの情報を正確に把握し、対策を検討する必要があります。

【物件情報の正確な開示の重要性】
不動産の売買において、重要事項説明は法律で定められた義務事項です。

特に土砂災害警戒区域に入っている物件の場合、以下の点について正確に情報を調べる必要があります。

・区域の現状確認
自治体が発行する最新のハザードマップや防災情報、過去の土砂災害の発生状況について

・今後の区域変更の可能性
土砂災害警戒区域は、地形の変化や対策工事の実施状況により、区域指定が変更されることがあります。


【売却戦略と価格設定への影響】
土砂災害警戒区域に位置する物件は、一般的に市場での評価が低くなりがちです。

買主は安全性の面で慎重になり、住宅ローンの審査や保険の適用範囲に影響を与えるため、資産価値の低下が懸念されます。

・売却価格の設定
リスクを十分に説明した上で、現実的な価格設定が必要です。過去の取引事例や周辺地域の評価を参考にし、リスクプレミアムを反映させた価格を検討しましょう。

・ターゲット層の選定
土砂災害区域においては、リスクを受け入れる覚悟のある投資家や、地域に根ざした居住者がターゲットになることが多いです。

購入希望者に対して、リスク軽減策や補償制度、過去の実績などを詳しく説明することで、納得のいく取引に結びつける戦略が重要です。

【住宅ローンや保険の観点からの影響】
土砂災害特別警戒区域に該当する場合、住宅ローンの利用に制限がかかるケースが増えています。

たとえば、住宅金融支援機構が提供する「フラット35S」などの優遇金利の融資は、土砂災害特別警戒区域では適用除外となることがあります。

これにより、買主が住宅ローンを利用する際の条件が厳しくなり、売却活動に影響を及ぼす可能性があります。

・ローン審査の視点
買主がローン利用を検討する場合、金融機関は土砂災害リスクを評価し、融資条件に反映させることが一般的です。

売却時には、この点についても事前に把握し、リスクに対する対策（たとえば、補強工事の履歴や保険の加入状況など）を説明できる資料を用意することが望まれます。

・保険適用範囲の確認
火災保険の中には、土砂災害が補償対象となるプランがありますが、必ずしも全ての保険でカバーされるわけではありません。買主に対して、加入済みの保険内容や、必要に応じた保険の見直しの提案を行うことも、売却の際の安心材料となります。

【専門家の活用と情報収集の重要性】
土砂災害警戒区域にある物件の売却は、通常の不動産売買以上に複雑な要素が絡むため、専門家のアドバイスが不可欠です。

・不動産仲介業者の選定
土砂災害に関する知識や実績のある仲介業者を選ぶことで、正確な情報開示と適切な価格設定、さらに売却戦略の策定がスムーズに進みます。また、買主との交渉においても、専門的な知見が交渉力を高める助けとなります。

・最新情報の把握
自治体のハザードマップや防災計画、過去の災害実績など、最新の情報を定期的にチェックする習慣をつけることも、売却前の準備として大切です。これにより、今後の区域変更のリスクや防災対策の充実度について、買主に具体的な説明ができるようになります。

土砂災害警戒区域に入っている物件を売却する際は、リスクの正確な把握と情報開示が最も重要なポイントです。買主が安心して取引に踏み切るためには、区域の現状、今後の変更可能性、住宅ローンや保険の適用条件など、あらゆる側面からリスクを説明し、納得してもらう必要があります。また、不動産仲介業者や防災、金融の専門家との連携を強化することで、複雑なリスクを軽減し、円滑な売却活動につなげることができるでしょう。

安全性に関する情報は、売却契約の前提となる重要な資料です。正確な情報提供とともに、適切な対策やリスク軽減策の提示を行うことで、買主との信頼関係を築き、後のトラブル防止にもつながります。土砂災害警戒区域という特有のリスクを十分に理解し、適切な準備を進めた上で売却活動を行うことが、成功する不動産取引への第一歩となるのです。

リアルパートナーズでは事前調査をおこない事前にリスクについてもご説明し、売却活動のお手伝いをしております！

ご興味がございましたらお気軽にご相談ください。